ידוע לכל כי ישראל עלולה לחוות רעידת אדמה חזקה בשל הימצאותה על השבר הסורי-אפריקאי, המשמעות היא רעידת אדמה הרסנית שעלולה לגרום לנזק רב. רבים מהבניינים בישראל אינם עמידים בפני רעידות אדמה. בנוסף הצורך בחדרי ממ"ד להגנה מפני טילי האויב הפך לצורך בכל דירה. היכולת של הממשלה לחזק מבנים ולהוסיף ממ"ד לכל דירה הוא בלתי אפשרי, ולכן בשנת 2005 הוצגה תכנית תמ"א 38 שמטרתה להביא לפיתוח של תוכניות לחיזוק מבנים והוספת חדר ממ"ד למבנים שנבנו לפני שנת 1980, ולמבנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה. הרעיון של תכנית זו לתמרץ את הקבלנים והיזמים שירימו את הפרויקט ובתמורה יזכו לזכויות בניה שלמעשה יצדיקו את הכדאיות הכלכלית של חיזוק המבנה והוספת ממ"ד לכל דירה.
הכול על תמ"א 38/2
תוכנית תמ"א 38/2 מטרתה להביא להתחדשות עירונית, המשמעות היא שלא מספיק לחזק מבנה ישן אלא עדיף לבנות בניין חדש שיאפשר חנייה מסודרת, בניין גבוה יותר ואף להביא לפיתוח סביבתי. כל זאת כמובן ניתן לעשות שיש יזמים עם יכולת להוביל פרויקט מסוג זה ובהתאם לנכונותם של הדיירים לבצע את הפרויקט.
תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש
תיקון 2 לתמ"א 38 משמעות פינוי הדיירים לשם הריסת הבניין ובנייה של בניין חדש. בניין הכולל ממ"ד לכל דירה ובניין חזק העמיד לרעידות אדמה ויכלול היצע דירות גדול יותר ממה שהיה. הבניין החדש שיקום יהיה בהתאם לקווי הבניין הישן ברוב הפרויקטים של תמ"א 2/38.
חישוב זכויות תמ"א 38/2 תיקון 3
זכויות הבנייה והתוספות עבור פרויקטים של תמ"א 38/2 שיצר תיקון 3, מגדירות מהו היקף הבניה, אך אינן עוסקות בנושאים אחרים כגון תקרת הגובה המותר לאותו בניין, אחוז המגרש בו תתבצע הבנייה או מראהו של הבניין. אך יחד עם זאת חשוב לציין כי אותו תיקון 3 הרחיב את סמכותה של הוועדה המקומית בכל הנוגע לאישור תוכניות מפורטות, לרבות הקטנת הגבלות ושינוי תנאים בהתאם לשיקול דעתה.
תמ"א 38/2 הסכמת דיירים
בכל פרויקט התחדשות עירונית תמיד יהיו אלו המתנגדים לפרויקט מסיבותיהם שלהם, ואין מצב אוטופי בו כולם מסכימים. ההבנה כי בעבר מתנגדים לפרויקט תמ"א 38 הביאו לעיכובים של פרויקטים שלא היה ניתן להוציא אותם לפועל הביאה לשינוי אחוז ההסכמה. החל מיוני 2012 הוצג תיקון לחוק המקרקעין הקובע כי ניתן להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38/2 גם ללא הסכמה פה אחד של כל הדיירים. ולכן במידה וישנה הסכמה של 80% מבין הדיירים בבניין, הרי שניתן יהיה להוציא את התוכנית לפעול.
הליך תמ"א 38/2
הדיירים יבחרו נציג מטעמם שיוכל להשמיע את כולם מול היזמים והגופים העירוניים. חשוב לבחור נציג שהוא אובייקטיבי וללא אינטרס אחר בפרויקט. לאחר מכן יבחרו הדיירים את היזם לפרויקט. לאחר בחירת היזם יחתמו הדיירים על הסכם "נון-שופ" (Non-Shop) שמטרתו להבטיח שהדיירים לא ייכנסו למשא ומתן מול יזמים אחרים במטרה לקדם את הפרויקט, וזאת עד שישלימו היזמים הנבחרים את כול הבדיקות הנדרשות באשר לתכנון הפרויקט, הזכויות, הכדאיות הכלכלית, לרבות חישוב התמורות וכדומה.
יתרונות תמ"א 38/2
תוכנית תמ"א 38/2 מאפשרת לכל דייר להתחדש בדירה חדשה הכוללת ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן, תוספת שטח לבניין, ובניין חדש הכולל לובי משודרג, קומות נוספות ומעלית חדשה. השדרוג כולל צנרת חדשה, תשתית ביוב חדשה, חדר אשפה משופץ, תיבות דואר חדשות ומערכת אינטרקום. כל אלה מביאים לעליית ערך הדירה.
בנוסף, ישנן הטבות ופטורים ממס וכמובן שלוח הזמנים המקוצר יחסית בכל הקשור להוצאת היתר בנייה בפרויקט תמ"א 38/2. עם זאת, תמ"א 38/2 לוקח זמן ארוך, משום שמדובר בהריסה ובנייה מחדש ולא חיזוק של בנין קיים.
חסרונות תמ"א 38/2
פרויקט תמ"א 38/2 דורש הסכמה של 80% מהדיירים, בבניינים רבים מספר זה גבוה ולא תמיד ניתן להשיג את הסכמת הדיירים. חסרון נוסף שפרויקט תמ"א 38/2 דורש מהדיירים לעבור לדיור חלופי. כך שהדיירים צריכים למצוא דיור חדש מבלי שידעו מתי תושלם הבנייה של הדירה החדשה ואם לא יהיו עיכובים.
חיסרון בולט במיוחד זהו עניין איסור החריגה מקווי הבניין הישן. המשמעות היא שיהיו מקרים שהשטח של אותן דירות חדשות לא יורחב ובמקרים נדירים אף יופחת ממה שהיה להם.
למה לעבוד איתנו?
אין ספק שהניסיון הרב שצברנו בפרויקטים תמ"א 38, כיזמים, עושה את ההבדל ואנו כבר צברנו ניסיון רב בתחום.
אצלנו ב"אלמוג מגוז בע"מ" תוכלו למצוא את המומחים המקצועיים והאיכותיים ביותר בתחום. אנו בעלי ניסיון רב בתמ"א 38/2 ויזמות התחדשות עירונית.
איתנות כלכלית המאפשרת לפעול באופן מהיר וללא דיחוי.
ליווי של בנקים לאורך כל הפרויקט.
מקצועיות ואמינות מעל הכל.
ליווי צמוד לאורך כל הדרך החל מאיתור הנכס ועד קבלת המפתח.
אנו דואגים להביא את כל בעלי המקצוע, יזם, קבלנים ומבצעים. ומציעים מעטפת שלמה החל משלב האיתור ועד קבלת המפתח.
נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה, לסייע ולקדם את הפרויקט שלכם מתחילתו ועד סופו.
אנו מציעים תכנית היקפית שבעזרתה נוכל לבצע את הפרויקט בהצלחה יתרה. שתעניק לכם שקט מהפרויקט וידיעה שיש מישהו שעובד ימים כלילות על מנת לבצע את הפרויקט ולהגשים עבורכם את החלום.
אפמסטר בניית אתרים קידום אתרים